Artikel - Wohnen – FAQ

Wir haben einige häufig gestellte Fragen gesammelt und das Baubüro in situ gefragt diese Fragen zu beantworten. Diese Fragen und Antworten können Gemeinden, Bauherren und auch Planer unterstützen.

  1. Wer genau ist die Bauherrschaft? Wer ist Betreiber?

In den meisten Fällen ist die Gemeinde selbst (via Bauamt) die Bauherrschaft des Projekts. In manchen Fällen kann dies jedoch abweichen, beispielsweise wenn eine Stiftung oder ähnliches involviert wird. Wichtig ist möglichst zu Beginn festzulegen welche Stellen Aufträge erteilen und in welchen Gremien die notwendigen Entscheidungen zu Planung, Kosten, Terminen und Nutzung getroffen werden.

Es empfiehlt sich alle grundlegenden Diskussionen in einem kleinen Rahmen von Schlüsselpersonen zu diskutieren und notwendige Schritte dem entscheidungsbefugten Gremium vorzulegen. Somit kann die Projektorganisation straff gehalten werden.

Ein weiterer wichtiger Entscheid ist wer den Betrieb des Gebäudes nach Fertigstellung übernimmt. Ist dies die Gemeinde selbst (Sozialdepartement) oder wird der Auftrag an eine externe Einrichtung (z.B. AOZ, ORS) vergeben? Die spezifischen Nutzungsanforderungen als Grundlage der Planung sind zu grossen Teilen vom zukünftigen Betreiber / Nutzer abhängig und müssen vorgängig definiert werden.

  1. Temporäres Gebäude oder Gebäude mit Nachnutzung?

Generell stellt sich die Frage nach der Nutzung des Gebäudes über die Lebensdauer. Hier gilt es zu entscheiden, ob es nur für einen bestimmten Zeitraum am Standort verbleibt (temporär) oder ob es langfristig am Bauplatz errichtet werden soll.

Wenn der Standort nur über einen gewissen Zeitraum zu Verfügung steht ist es nötig das Gebäude zu zügeln um es an einem anderen Standort wieder in Betrieb nehmen zu können. Hierfür empfiehlt sich eine Modulbauweise. Diese ist generell teurer als andere Bauweisen und es muss mit Kosten von ca. 30% der Erstellungskosten für das Zügeln zu einem späteren Zeitpunkt gerechnet werden. Auch gilt es zu bedenken, dass die Erschliessungsleitungen am neuen Standort wieder erstellt werden müssen.

Steht der Bauplatz langfristig zu Verfügung schlägt das Baubüro in situ einen Elementbau vor. Dieser ist kostengünstiger und erlaubt eine flexiblere Grundrissgestaltung. Um die langfristige Nutzung der Baute durch die Gemeinde bei einem Rückgang der Flüchtlingsplätze zu gewährleisten empfiehlt es sich ein Misch- oder Nachnutzungskonzept zu erstellen. Hier kann beispielsweise bestehender Raumbedarf in der Gemeinde im Rahmen des Projekts abgedeckt werden.

  1. Wieviel Personen und welche Bewohnergruppen sollen im Gebäude leben?

Zuerst muss festgelegt werden wie viele Personen im Gebäude leben werden. Plant die Gemeinde die Erfüllung der rechtlichen Asylquote oder soll im Rahmen des Projekts zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden.

Im weiteren Schritt sollte definiert werden welche Gruppen von Menschen dort wohnen. Familien (gemeinsame Räume) und Einzelpersonen (kleine Einzelzimmer) haben andere Anforderungen an Wohnungsgrundrisse und Grössen. Dies sind wesentliche Grundlagen für die weiterführende Planung.

Das Baubüro in situ empfiehlt eine gemischte Wohnnutzung mit flexiblem Grundriss um den Mehrwert eines Neubauprojekts zu maximieren.

Beispiele für die planerische Auslegung auf unterschiedliche Nutzergruppen finden Sie im Vergleich der Projekte „Einfach Wohnen Furtwis“, „WohnWerk Rüti“ und „Wohnsiedlung Undermüli“.

  1. Welche Standorte stehen zu Verfügung?

Die Standortfrage muss frühzeitig geklärt werden. Oft stehen Gemeinden wenig attraktive Landreserven zur Verfügung und Wohnbauten für Geflüchtete werden daher abgelegen vorgesehen. Es ist nachvollziehbar, dass sich diese Standorte politisch leichter vermitteln lassen jedoch gilt es hier weitere Aspekte zu bedenken.

Im wahrscheinlichen Fall einer späteren Nachnutzung muss der Standort auch für die angedachte Nachnutzung funktionieren. So kann es etwa schwierig werden Wohnraum für Studenten oder Auszubildende zu nutzen, wenn der Standort extrem abgelegen oder neben geruchsintensivem Gewerbe liegt.

Abgelegene Standorte Verfügung generell über eine schlechte Erschliessung durch ÖV und Werkleitungen. Es ist hier mit höheren Investitionskosten für die Grundstückserschliessung zu rechnen.

Abschliessend gilt es noch den stigmatisierenden Aspekt für die Bewohner und die damit verbundene Erschwerung der Integration zu bedenken.

Das Baubüro in situ empfiehlt die Prüfung mehrerer Standorte um den besten Kompromiss zwischen politischer Kommunikation und langfristiger Nutzung zu finden.

  1. Gibt es Bestand welcher um- oder nachgenutzt werden kann?

Sollte die Gemeinde über Bestandsbauten verfügen, welche durch eine sanfte, kostenoptimierte Sanierung für eine Wohnnutzung zu Verfügung stünden so empfiehlt sich eine Prüfung dieser Option.

Diese Variante bringt oft finanzielle, soziale und ökologische Vorteile. Eine Sanierung kann günstiger sein; die Bewohner befinden sich in einem etablierten sozialen Umfeld und lernen örtliche Lebensgewohnheiten kennen; und es muss keine Energie für die Erstellung eines Neubaus aufgewendet werden. Auch muss keine Parzelle neu erschlossen werden.

  1. Administrative Fragen, Ablauf Planungsprozess

Vor Beginn des Planungsprozesses müssen interne Termine und Vorlaufzeiten für Entscheidungsprozesse abgeklärt werden. Hierunter fallen vor allem Auftragserteilung der Planungsphasen; Freigabe eines Planungskredits; Beschluss des Baukredits; und Baubewilligungsfristen.

Das Baubüro in situ empfiehlt die Erstellung eines Kernteams für den Planungsprozess. Darin sollten jeweils eine Person des Bauamts (Vertretung Bauherrschaft), des Sozialdepartements (Nutzervertreter) sowie des Gemeinderats (politisches Entscheidungsgremium) vertreten sein.

Bild © Baubüro in situ